Immobilie verkaufen in Hannover: Ablauf und Unterlagen

Der Verkauf einer Immobilie in Hannover folgt einem festen Ablauf: Unterlagen zusammenstellen, Preis ermitteln, Exposé erstellen und vermarkten, Besichtigungen führen, Käufer prüfen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden, übergeben. Der eigentliche Engpass ist dabei fast nie der Käufer, sondern die Beschaffung der Dokumente. Wer damit erst anfängt, wenn ein Interessent kaufen will, verliert Wochen — und manchmal den Interessenten.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Der genaue Umfang hängt vom Objekt ab, aber diese Liste deckt die üblichen Fälle ab:

• Grundbuchauszug in aktueller Fassung, erhältlich beim zuständigen Amtsgericht.
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte vom Katasteramt.
• Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und schon in der Anzeige gehören bestimmte Angaben daraus genannt.
• Bauunterlagen: Grundrisse, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, wenn vorhanden Baugenehmigung.
• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen und Belege zu Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik.
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Angaben zur Erhaltungsrücklage.
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Angaben zu Mieteinnahmen.
• Sonstiges: Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Schornsteinfegerprotokolle, Versicherungsunterlagen.

Rechnen Sie damit, dass die Beschaffung mehrere Wochen dauert. Beginnen Sie deshalb hier, nicht mit dem Fotografieren.

Den Preis ermitteln, statt ihn zu setzen

Der Preis entsteht aus Lage, Zustand, Größe, Grundriss, Energiekennwerten und dem, was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielen. Eine belastbare Grundlage liefern die Daten des zuständigen Gutachterausschusses; für eine tiefere Einschätzung kommt ein Wertgutachten in Frage. Was nicht funktioniert, ist die Ableitung aus Angebotspreisen im Internet: Dort steht, was gefordert wird, nicht was gezahlt wurde.

Ein zu hoch angesetzter Preis kostet Sie Zeit und am Ende meist auch Geld, weil ein Inserat, das monatelang läuft, an Anziehungskraft verliert. Umgekehrt verschenken Sie bei einem zu niedrigen Einstieg Substanz. Beides spricht für eine nüchterne Bewertung vor der Veröffentlichung.

Was das Objekt in Hannover ausmacht

Sachlich beschreiben statt bewerben: Käufer interessieren sich für Baujahr, Zustand der Gewerke, Energieträger, Grundstücksgröße, Anbindung und Ausrichtung. Bei Gebäuden aus den Wiederaufbaujahrzehnten, die in Hannover stark vertreten sind, ist die Modernisierungshistorie besonders relevant — also die belegbare Antwort auf die Frage, wann Dach, Fenster, Heizung und Elektrik zuletzt angefasst wurden. Genau dafür sind die oben genannten Belege Gold wert.

Zur Lage gehören Nachbarschaftsmerkmale, die überprüfbar sind: Anbindung an den Nahverkehr, Nähe zu Grünflächen, Einkaufsmöglichkeiten. Hannovers Grünstruktur mit Eilenriede, Maschsee und Herrenhäuser Gärten ist ein reales Merkmal der Stadt. Übertreiben Sie dennoch nicht: Angaben im Exposé müssen zutreffen, falsche Angaben können später als Mangel oder als arglistige Täuschung relevant werden.

Vom Interessenten zum Notartermin

Führen Sie Besichtigungen möglichst einzeln, das ergibt bessere Gespräche und weniger Chaos. Prüfen Sie vor der Beurkundung die Bonität — üblich ist eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Das ist kein Misstrauen, sondern verhindert, dass Sie das Objekt monatelang für jemanden reservieren, der nicht finanzieren kann.

Der Kaufvertrag wird in Deutschland beim Notar beurkundet, anders ist ein Immobilienverkauf nicht wirksam. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten. Sie erhalten den Entwurf vorab; bei Verbrauchergeschäften ist eine Frist vor der Beurkundung vorgesehen, damit Sie den Text prüfen können. Nutzen Sie diese Zeit tatsächlich und lassen Sie unklare Passagen erklären, insbesondere zu Zahlung, Übergabe, Lasten und Haftungsausschluss.

Übergabe und danach

Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung und dann die Übergabe. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl und Zustand. Melden Sie Versorger um und informieren Sie die Gebäudeversicherung. Denken Sie an die steuerliche Seite: Ob ein Gewinn zu versteuern ist, hängt unter anderem von Haltedauer und Nutzung ab. Das ist eine Frage für den Steuerberater, und zwar besser vor dem Verkauf als danach.

Fazit

Ein Verkauf gelingt, wenn die Unterlagen vor der Vermarktung vollständig sind, der Preis auf Daten beruht und die Objektbeschreibung nachprüfbar bleibt. Ob Sie das selbst übernehmen oder einen Makler beauftragen, ist eine Frage von Zeit, Erfahrung und Nerven. Die Reihenfolge bleibt in beiden Fällen dieselbe — und sie beginnt beim Grundbuchauszug, nicht beim Inserat.